Natürlich möchte der Verkäufer einer Immobilie einen möglichst hohen Erlös, der Käufer möchte möglichst wenig für sein neues Haus ausgeben.

Es macht also sowohl für den Verkäufer wie auch den potentiellen Käufer durchaus Sinn eine Immobilie auf den realen Wert zu schätzen.

Hie bleibt nur noch der Gang zum Gutachter, auch Sachverständiger genannt. Dies macht aber rein rechtlich keinen Unterschied.

Und doch gibt es Unterschiede. Die Berufsbezeichnung Immobilien-Gutachter darf sich jedermann zulegen, der ist dann ein freischaffender „Sachverständiger“. Bei Gerichtsfällen wir jedoch seine Kompetenz nicht selten in Frage gestellt, was aber nicht bedeuten muss dass er falsch begutachtet hat.

Um auf „der sicheren Seite“ zu sein ist der Beizug eines vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen die bessere Wahl. Daneben gibt es auch noch zertifizierte Gutachter die ihr „Handwerk“ gelernt haben und auch geprüft wurden. Eine weitere Form von Sachverständigen sind staatlich anerkannte Gutachter.

Etwa 3000 qualifizierte und staatlich anerkannte Sachverständige haben sich bundesweit zu einem Berufsverband zusammen geschlossen, da ist es recht einfach einen kompetenten und zertifizierten Immobiliengutachter zu bestellen.

Wer bestellt den Gutachter?

Potentieller Käufer wie auch Verkäufer können sich auf einen Sachverständigen einigen wenn sie dessen Urteil beide vertrauen.
Aber es können auch beide Parteien den Gutachter ihres Vertrauens bestellen.
Allerdings fallen dann die Schätzkosten doppelt an die dann in aller Regel jeder für sich selber bezahlt.
Wird lediglich ein Gutachter aufgeboten, wird man sich diese Kosten die je nach Aufwand verrechnet werden wohl teilen.
Auf jeden Fall sollte vorab immer schriftlich festgehalten werden, wer für die Kosten des Gutachters aufkommt.
Bei grossen Objekten kann die schon ein paar tausend Euro kosten. Die Schätzung eines Einfamilienhauses beginnt bei guten eintausend Euro

Anhand dieser zwei (unterschiedlichen) Gutachten können dann die eigentlichen Verkaufsverhandlungen beginnen.

Sind die Ansichten zum Realwert zu unterschiedlich kann zusätzlich auch ein Gutachten der Bank angefordert werden bei der die entsprechende Hypothek aufgenommen werden möchte. Banken verfügen ebenfalls über Sachverständige. Sie werden den Kaufpreis eher im unteren Bereich begutachten damit die Immobilie nicht überbewertet wird.

Was macht einen guten Sachverständigen aus?

Die Antwort auf diese Frage ergibt sich bereits aus der Berufsbezeichnung. Sachverstand und ein breites Wissen zur Baubranche und deren Materialien ist erste Voraussetzung. Die besten Sachverständigen stammen ursprünglich aus der Baubranche. Maurer, Schreiner, Installateure bringen bereits ein gutes Basiswissen mit. Mit Weiterbildungen kann man sich nach und nach immer mehr Wissen aneignen.
Dazu kommt natürlich die betriebswirtschaftliche Seite. Der Gutachter muss die lokalen Bodenpreise kennen.
Er muss wissen wie hoch vergleichbare Objekte im Kurs stehen. Dies kann wiederum durch der vorhandenen Infrastruktur, Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz, an möglichen Arbeitsplätzen, vorhandene Schulen etc. etc. völlig unterschiedlich sein.

Somit bestimmt nicht nur die Bausubstanz den Verkehrswert einer Immobilie. Bei der Berechnung müssen sehr viele Aspekte in Betracht gezogen werden, möglichst nichts darf vergessen werden.

Eine langjährige Erfahrung hilft mit, eine Immobilie auch wirklich fair und real bewerten zu können. Reine Theoretiker sind oft überfordert, „alte Füchse“ sind gefragt.

Immobilien ohne Nebenaspekte bewerten

Hier kommt das Bautechnische Gesamtwissen zum tragen. Vom Keller bis unter das Dach muss bei einem Haus einer gründlichen Untersuchung vorgenommen werden.

Nicht selten versuchen Verkäufer Mängel mit einer „sanften“ Renovation zu kaschieren. Beispielsweise feuchtes Mauerwerk „auf die Schnelle“ zu überstreichen etc.

Gute Sachverständige werden solche „Tricksereien“ jedoch erkennen. Feuchtigkeit in den Wänden kann im Zweifelsfalle gemessen und nachgewiesen werden.

So kann auch die Isolation der Aussenwände mit Infrarot gemessen werden. Eine schlechte Isolation mindert den Wert.
Wie schliessen Türen und Fenster. Wie ist es um die sanitären Anlagen bestellt. In welchem Zustand befindet sich das Dach und der Dachstuhl.

Stehen demnächst dringende Restaurationsarbeiten an. Fragen über Fragen deren Beantwortung schlussendlich zu einer realen Wertbestimmung führen.